토지에 대한 권리 및 가치/건물과 토지의 법적․ 경제적 성격 및 가치/부동산 등기부에 기록되는 토지에 대한 권리/아파트의 대지권 /토지와 건물의 가치 평가

토지에 대한 권리 및 가치

1.건물과 토지의 법적․ 경제적 성격 및 가치 
2.부동산 등기부에 기록되는 토지에 대한 권리 
3.아파트의 대지권 
4.토지와 건물의 가치 평가 

 

토지는 건물과 함께 경제적 가치가 큰 부동산으로 등기*를 통해 권리 관계를 확정한다. 그렇지만 토지와 건물은 법적, 경제적 성격에는 차이가 있다. 건물은 시간이 지남에 따라 소모되며, 천재지변이나 사고로 인해서 파괴될 수도 있다. 이와 달리 토지는 소모되는 것이 아니며 파괴될 가능성도 거의 없다. 그리고 건물은 토지 위의 고정물로 토지가 없으면 존재할 수 없다는 특성도 있다. 일반적으로 건물이 시간이 지남에도 가격이 유지되거나 상승하는 것은 토지 가치의 상승에 기인하는 경우가 많다. 이러한 성격의 차이 때문에 우리나라에서는 토지와 건물의 등기를 따로 하고 있으며 그에 따라 경제적 가치의 산정도 다르게 하고 있다. 

 

토지의 가치는 권리관계에 따라 변동이 되는 경우가 많기 때문에 토지의 거래를 위해서는 공적 장부인 부동산 등기부의 확인이 필수적이다. 부동산 등기부는 표제부․ 갑구․ 을구로 구성되어 있는데, 표제부에는 토지의 위치, 일반 현황 등이 기록되어 있다. 갑구의 제일 마지막에는 현재의 소유권자가 기록되어 있으며, 을구에는 전세권, 지상권과 같은 소유권 이외의 권리관계가 기록되어 있다. 을구에 기록되는 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 사용한 후 반환하고 전세금의 반환을 받게 되는 권리이다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지상권은 지상물의 종류와 구조 등에 따라 30년, 15년, 5년의 최단 존속 

기간의 제한만을 두고 있는데, 지상권자가 계약 조건을 지켜 약정된 금액을 성실히 납부한다면 최단 존속 기간 이전에 계약 해지를 할 수 없다. 그리고 건물이 아직 건축되기 전이라도 토지 소유자와 건물 건축자가 합의를 하고 등기를 하는 경우 지상권 설정이 가능하다. 그러나 실제로 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물다. 지상권의 존속 기간은 전세권에 비해 훨씬 길고, 지상권자가 지상권을 양도하거나 임대하는 것이 가능하기 때문이다. 또한 건물의 소유권이 지상권자에게 있기 때문에 토지의 경제적 가치는 크게 떨어지기 때문이다. 

 

아파트와 같이 건물을 층이나 벽체로 구분하여 소유의 대상으로 하는 경우의 부동산 등기부와 토지에 대한 권리는 조금 다르다. 아파트의 부동산 등기부 표제부에는 한 세대의 층과 호수 등이 나오고, 한 세대가 전적으로 점유하여 사용할 수 있는 전유 부분이 기록되어 있다. 이 전유 부분을 흔히 전용 면적이라고 하는데, 일반적으로 말하는 아파트의 면적에서 놀이터나 주차장과 같은 공용 면적을 뺀 것이다. 표제부에는 또 아파트 건물 한 세대를 소유하기 위한 토지에 대한 권리인 대지권이 기록되어 있다. 대지권은 아파트와 같은 집합 건물에 관해서만 있는 등기 제도이며 아파트 건물과 분리해서 처분할 수 없게 되어 있다. 보통 아파트 건물이 속한 토지를 전용 면적에 따라 나눈 지분의 형태로 표시된다. 예를 들어 아파트 대지가 5,000 인데 같은 전용 면적의 세대가 100가구가 있다면 한 세대의 대지권 지분은 1/100이며, 각 세대 몫의 토지는 50 가 되는 것이다. 

 

토지를 매매할 때의 가격이 되는 토지의 가치는 토지에서 발생하는 소득을 근거로 평가한다. 토지에 농사를 짓는 경우는 자체로 소득이 발생하기도 하지만, 통상적인 도시 토지의 경우는 토지와 건물이 결합되어 있는 상태에서 2차 또는 3차 산업으로 이용됨으로써 소득이 발생한다. 토지의 가치를 평가하는 시점을 기준으로 하면서 토지에 최고의 가치를 창출할 수 있는 건물을 건축하여 이용하는 것을 최유효 이용이라고 한다. 최유효 이용을 했을 경우 토지와 건물이 결합되어 있는 상태의 가격을 평가한 후 건물의 가치를 공제해 주는 방법인 배분법을 사용하면 토지의 가치를 평가할 수 있다. 일반적으로 건물의 가치를 계산하는 방법으로 원가법이 사용되는데, 건물의 재조달 원가를 산출한 후 감가액을 공제하는 방법을 주로 이용한다. 재조달 원가는 건물의 가치를 평가하는 시점에서 건물을 건축하는 데 들어가는 비용과 등기 비용, 건설 기간 중의 금리․ 지대․ 감독 비용 등의 통상 부대 비용의 총액을 말한다. 감가액은 시간의 경과, 사용에 따른 마모, 기타 물리적 손상 등이나 건축 과정에서의 설계 불량, 설비 부족 또는 과잉 등의 문제로 인한 이유로 발생하는 기술적 요인과 인근 지역의 쇠퇴, 건물과 인근 환경의 부적합, 시장성 감퇴 등의 경제적 요인, 소유권 등기의 불완전성 등과 관련한 법률적 요인에 의해 발생한다. 

 

* 등기: 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일.